સરકારનો ટેક્સની આવક વધારવાનો ઉદ્દેશ્ય, નવી જંત્રી ફ્લેટ-પ્લોટ ખરીદનારાઓની કમર ભાંગી નાખશે

Gujarat Governmet Tax Income : ગુજરાત સરકારે નવી જંત્રી નક્કી કરવા માટેનો સૂચિત મુસદ્દો જાહેર કરીને મોટા ભાગના વિસ્તારમાં જંત્રીના દર બમણાં કરવાનો નિર્ણય કર્યો હોવાથી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી પણ બમણી ભરવી પડશે. ઉદાહરણ આપીને વાત કરવામાં આવે તો વસ્ત્રાપુરમાં પ્લોટની જંત્રી રૂ. 29,500 હતી તે વધારીને 65000 કરી દેવામાં આવી છે. તેમ જ ફ્લેટની જંત્રીના દર 17,500 હતા તે વધારીને 33,450 કરવાની દરખાસ્ત મૂકવામાં આવી છે. આ જ રીતે કોમર્શિયલ યુનિટની જંત્રી પહેલા રૂ.45,500 હતી તે હવે વધારીને રૂ. 83,625 કરી દેવામાં આવી છે. 

આ દર જોતાં સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી 5.90 ટકા છે તેનો બોજ પણ પોણા બેથી બે ગણો થઈ જવાની સંભાવના રહેલી છે. આ રહ્યું તેનું બીજું ઉદાહરણ. મકરબામાં પ્લોટની જંત્રી રૂ.20,000થી વધારીને રૂ. 45000 કરી દેવામાં આવી છે. પરિણામે પ્લોટ ખરીદનારાઓએ પ્લોટ પર ભરવાની થતી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીમાં 125 ટકા વધુ રકમ ચૂકવવી પડશે.

એસજી હાઈવે પરના પ્લોટની જંત્રી રૂ.39,000થી વધારીને 1 લાખ કરી દેવામાં આવી છે. પરિણામે એસજી હાઈવે પર પ્લોટ ખરીદનારાઓએ જૂની જંત્રી પ્રમાણે ચૂકવવાની થતી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી કરતાં 150 ટકા વધુ સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી ચૂકવવી પડશે. પરિણામે બિનહિસાબી નાણાં એટલે કે રોકડાનો વહેવાર ઓછો થશે તેવી સંભાવના છે.

બીજીતરફ અત્યારના બજાર ભાવ પ્રમાણે નોકરિયાતો માટે ફ્લેટસ ખરીદવા મુશ્કેલ બની ગયા છે. કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી ખરીદનારાઓ પણ ઘટી રહ્યા છે. બિલ્ડરો પાસે અનસોલ્ડ યુનિટ્‌સની સંખ્યા સતત વધી રહી છે. તેમના નફાનું માર્જિન ઊંચું હોવાથી અને કરપ્શન કરનારા રાજકારણીઓ અને અધિકારીઓના પૈસા તેમની મિલકતમાં લાગેલા હોવાથી તેઓ ઊંચા ભાવ પકડી રાખે છે. 

એક ફ્લેટ વેચાતા એક કે બે ફ્લેટ ફ્રી થતાં હોવાથી 35થી 50 ટકા યુનિટ વેચાઈ જાય એટલે તેમના પૈસા અને નફો નીકળી જાય છે. ત્યારબાદ ચારથી પાંચ વર્ષે તેમની મિલકતો વેચાય તો પણ તેમને તેની ચિંતા હોતી જ નથી. રાજકારણીઓ અને અધિકારીઓના કરપ્શનના પૈસા વ્યાજે મૂકી શકાતા ન હોવાથી બિલ્ડરોની મિલકતોના ડેવલપમેન્ટમાં લગાડેલા હોવાથી મિલકત ન વેચાય તો પણ તે બિલ્ડરો પકડી રાખે છે.

ગુજરાત સરકારે 2023-24ના નાણાંકીય વર્ષમાં જંત્રીની આવક રૂ. 13,732 કરોડની કરી છે. 2022-23ના વર્ષની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીની આવકની તુલનાએ તેમાં 60 ટકા વધારો થયો છે. હવે 2025-26ની પહેલી એપ્રિલથી કોઈપણ જાતના ઘટાડા વિના જ નવા જંત્રીના દર લાગુ કરવામાં આવે તો ગુજરાત સરકારની સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીની આવક રૂ. 25,000 કરોડને સરળતાથી વળોટી જાય તેવી સંભાવના છે. 

આ રહ્યું તેનુંય  ઉદાહરણ. અમદાવદાના છારોડી વિસ્તારમાં પ્લોટની જૂની જંત્રી રૂ. 5000 હતી તે વધારીને રૂ.73000 કરોડની, ફ્લેટની રૂ.7500 હતી તે વધારીને રૂ. 14,400 કરવાની અને કોમર્શિયલ યુનિટની જંત્રી રૂ. 24000 હતી તે વધારીને 36,023 કરવાનો નિર્ણય લેવામાં આવે તેવી સંભાવના છે. 

નવી જંત્રીના સૂચિત દરોને જોયા જાણ્યા પછી પ્રોપર્ટી બજારના જાણકારો કહે છે કે સરકારનું એકમાત્ર ઘ્યેય કરવેરાની આવક વધારવાનું છે. મિલકત ડેવલપ કરનાર મરો, મિલકત ખરીદનાર મરો, સરકારનું તરભાણું ભરોના ન્યાયથી સરકાર કામ કરી રહી છે. 

સરકારના આ નિર્ણયથી પ્રોપર્ટી ખરીદનારાઓ માટે પ્રોપર્ટી ખરીદવી અઘરી બની જશે. રહેઠાણ અને કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના ભાવમાં સરેરાશ 40થી 50 ટકાનો વધારો થઈ જવાની સંભાવના છે. તેને માટે જંત્રી સાથે સંકળાયેલી એફએસઆઈની ખરીદીના 30 ટકાનો દર પણ જવાબદાર છે.

બીજું, સરકારના આ નિર્ણયને પરિણામે મિલકતના માર્કેટમાં મહામંદી આવી શકે છે. અત્યારે પણ વર્તમાન ભાવે મિલકત ન વેચાતી હોય ત્યારે વધેલા ભાવથી મિલકતના વેચાણની સંભાવના હજીય થોડી ઓછી થશે. પરિણામે ભાડાંની મિલકતોમા રહેવા જવાનું ચલણ અને વલણ વધી જશે. ભાડાંની દર વધી જશે, પરંતુ મિલકતના બજાર ભાવ વધતા ભાંડાંની આવક મિલકતના મૂલ્ય સામે ત્રણ ટકાથી વધારે થવાની સંભાવના નથી.